上海银监局昨日（7月24日）发布的《上半年上海市房地产信贷报告》显示，上半年上海市房地产贷款总体增长趋缓，但房地产开发贷款投放仍较多，个人住房贷款探底回升。报告表示，上海市房地产信贷风险仍在可控范围内。

    贷款增速放缓

    至6月末，上海市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5989亿元，比年初增加562亿元，增长10.4％。如扣除统计口径调整因素，与年初相比房地产贷款增速仅为4.2％，比全市银行机构各项贷款增速低4.4个百分点。

    房地产开发贷款投放较多。至6月末，上海市中资银行机构房地产开发贷款余额2075亿元，扣除口径调整因素后比年初增加145.7亿元，同比多增46.37亿元。以住房开发贷款为例，1－6月沪上中外资银行机构每月发放住房开发贷款金额分别为67亿元、28亿元、48亿元、63亿元、64亿元和42亿元，每月发放量基本维持在40亿元以上。

    个人住房贷款探底回升。至6月末，上海市中外资银行机构个人住房贷款余额3099.4亿元，比年初增加86.5亿元，增速仅为2.9％，明显低于房地产贷款总体增速。从月度增量来看，个人住房贷款增长呈现出明显的探底回升态势。1－3月，个人住房贷款增量逐月回落，4－6月则逐月回升。从二季度开始，个人住房贷款发放量逐月上升，而贷款回收量却逐月下滑。业内人士认为，贷款回收量逐月下滑可能与借款人提前还款意愿下降有关。

 
    报告分析，二手住房贷款已经成为拉动个人住房贷款增长的重要因素。一手住房和二手住房贷款增量分别为3.0亿元和83.4亿元，而一手住房成交量却高于二手住房，两者形成鲜明反差。上海银监局分析，这显示了一手住房贷款的需求度较低。目前一手住房成交主要集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，有的新开楼盘超过一半以上的购买者是一次性付款，即便需要商业性贷款，也大多搭配住房公积金贷款和装修贷款，而二手住房成交区域更集中于市区，总价较高，对商业性贷款需求更强。

    风险仍可控

    报告认为，上海市房地产信贷风险仍在可控范围内。至6月末，全市中外资银行住房开发不良贷款余额16.1亿元，比年初减少1.7亿元；不良贷款率为1.92％，比年初下降0.48个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额19.7亿元，不良率为0.64％；分别比年初减少0.9亿元和下降0.04个百分点。

    今年以来外地、境外“两外人士”对个人住房贷款增长的贡献度远超本地居民。至6月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1328.2亿元，占全部个人住房贷款比重为42.9％,余额比年初增加52.6亿元，其增量占全部个人住房贷款增量的60.8％。

    上海银监局认为，随着房地产直接融资、外资流入、委托贷款及民间融资等渠道的不断开拓，房地产开发企业融资渠道日益多元化，房地产开发投资对银行信贷的依赖程度已经有所下降。如2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元，当年完成房地产开发投资金额为1276亿元，两者比例约为1∶3。2007年房地产开发贷款仅增加37亿元，完成房地产开发投资仍达到1308亿元，两者比例降至1∶36。

    银行信贷政策在一定程度上影响了市场走势，但市场波动才是决定银行信贷增长的主要因素。报告中分析，从2007年以来，住房开发贷款增量的月度波动与市场成交量呈现较明显的负相关，每月新建住房成交面积与下月住房开发贷款增量的相关系数达到－0.70。这说明在市场成交趋旺的前提下，开发企业回笼资金较多，往往会在下月归还住房开发贷款，导致住房开发贷款需求减少，反之需求则增加。自2006年以来，每月新建住房成交面积与下月个人住房贷款增量的相关系数达到0.80，说明个人房贷的需求主要受市场销售状况决定。

    上海银监局要求各银行关注房地产开发企业在资金链趋紧的情况下，部分过度扩张企业可能采取的风险行为，如通过虚增注册资本套取银行贷款，采用“假按揭、假首付”等手段套取银行贷款等。商业银行要在控制风险的基础上，优先满足优质开发项目和开发企业合理的资金需求，支持本地居民改善型购房需求，以促进房地产业持续理性发展，维护银行信贷资金安全。

    同时，上海银监局要关注二手住房贷款的风险。目前，一手住房贷款质量明显高于二手住房。6月末一手住房贷款不良率为0.38％，比二手住房低0.82个百分点。根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房的三倍左右。其中，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64％，为个人住房贷款中风险最大的部分。