2007年1月17日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（简称“清算令”），当天股市地产板块整体跌幅9.78%，业界“狼来了”的喊声一片。

在2006年GDP增长速度过快（10.7%）、部分城市“调控效果未达到”的形势下，中央已明确将宏观调控作为07年经济工作重点之首。“清算令”作为07年调控第一道令，对房地产业的游戏规则又有哪些影响？

一、“无息贷款”收回

土地增值税是一项利润再分配的调节税种，其“罗宾汉”式的累进税率瞄准的是房地产流转中产生的超额利润。利润越高，税率越高，而对于扣除成本20%内的合理利润是不征缴的。总的来看，“清算令”对开发商囤积土地与二手房炒作行为有较大杀伤力（当然也难免伤及无辜）。

其实关于土地增值税的法规早在1993年已经出台，1994年就已开征，只是法规出台后正赶上房地产市场低弥，实际符合征缴条件的企业不多。直到1998年房地产市场转暖，各地才陆续恢复征收，但大多都是预征1%，开发商延迟清算的居多。开发商使用含税资金开发，相当于一笔无息贷款。“清算令”的发布并没有改变开发商的利润，而是宣告此项无息贷款将提前收回，从而影响开发商的现金流状况与资金回报率预期，所以股市才有如此剧烈反应。

二、赢利模式的转变

现阶段，中国房地产业最主要的矛盾是资本风险与利润分配不对等产生的矛盾（戏称“分脏不均”）。虽然房地产业利润率远远比不上石油、烟草、移动等垄断行业，算不上是暴利。但是由于开发资金60%以上来源于银行，开发商自有资金过低，银行承担了60%以上的资金风险却只获得贷款利率回报（市场平均收益率），而开发商承担30%不到的风险却有丰厚的自有资金收益率。“分脏不均”才是矛盾的核心。

在旧的开发模式下，开发商赢利的秘决在于“土地升值+财务杠杆”：一方面进行庞大的土地储备，获取土地增值收益；另一方面通过大比例的财务杠杆，将土地升值的利润成倍放大为自有资金收益。

针对核心矛盾，中央宏观调控的许多手段都是围绕限制财务杠杆，即提高开发商自有资金比例上作文章：如信贷门槛的提高，土地款支付的苛刻，预售条件的规范，禁止垫资开发，自有资金比例下限抬高，清查假按揭，所得税预征税率上调等等，无一例外。此次“清算令”的出台与所得税预征税率上调出发点相似，即封堵开发商延迟纳税的口子，收回被开发商占用的“无息贷款”。

更重要的一点是，“清算令”使土地增值税成为“绕不过的槛”，将令土地储备量大的企业“很受伤”：超额利润将被瓜分，长时间囤地升值却为他人作了嫁衣。由此导致，一方面开发商囤地惜售抬价的局面将得到扭转，另一方面房地产赢利模式也将悄然转变，即由“囤地”型赢利模式向快进快出的“现金流”赢利模式转变。越来越多的开发商将加快开发节奏，加快资金周转效率，在成本与效率的天平上找到新的平衡点，在合理的静态利润率下继续谋求较高的自有资金收益率。

三、“现金流”时代的契机

在“现金流”时代，时间就是金钱，资金的快进快出是关键，哪怕成本有所上升。这就为住宅产业化（工业化）加速发展壮大孕育了契机。

“住宅产业”一词1968年起源于日本，指以解决居民住问题为目的而进行的开发、建设、经营、管理和服务产业。涵盖了部品标准化设计、工业化生产预制、钢结构使用、产业化成套技术、现场装配化、全装修等方方面面。专家曾用三句简洁的话描述住宅产业化的特征：“资金和技术的高度集中；部件大规模预制生产；社会化供应”。目前我国工业化生产的住宅占住宅总量的比例很小，而发达国家的工业化住宅高达70%以上。

住宅产业化“部件大规模预制生产+现场装配”的开发模式将大大缩短建筑施工工期（如钢结构住宅缩短工期1/3-1/2），降低能耗约30%，同时代价是将带来15%左右建安成本的上升。尽管目前大多数开发商更倾向于降低成本，仍采用老的手工作业的方式；但在“现金流”时代，成本与效率的天平将向效率倾斜，工业化生产住宅将占据越来越多的市场份额，最终住宅产业化成为市场的主流。

这正是“清算令”带给市场的契机，谁把握了这个机会，必能在今后中国房地产市场竞争中占得先机。

胡瑾卿
2007年1月29日