供地趋紧 需求刚性

京城房地产继续升温 五环外房价触摸8000元每平米  

东二环内将于近期开盘的毛坯普通住宅项目“北京上舍”，敲定的销售均价达每平方米11000元，而去年8月同一区域的精装修项目“保利蔷薇”，开盘时销售均价为每平方米9800元。  

楼市“高涨的热度”不仅局限于中心城区。1月中旬开盘的新龙城五期，位于北五环外的回龙观，开盘价也高达每平方米8000元，而该楼盘在2006年12月份报出的均价是每平方米7000元。  

“周围的楼盘基本都是这个价钱，六千多的房子早就没了，清河那边高的已经卖到一万多了。” 新龙城的售楼人员所说的清河，也位于北五环外。

中大恒基不动产研究中心统计显示，2007年1月北京楼市供应偏紧。1月份将有23个楼盘入市，其中普通住宅项目10个，开盘均价在8000元/平方米左右，且大多位于四环、五环外。而四环以内开盘的主要是公寓项目，均价高达13160元/平方米。

房价延续涨势

SOHO中国发布的《2006年房地产市场分析报告》显示，2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元，比上一年增长了20%；平均单价8792元/平方米，比上一年增长16.7%。而有业内人士认为，今年1月入市住宅项目数量比前几个月有明显下降，这将使京城房价继续上涨。

一位房地产经纪公司的经理指出，春节前夕是销售淡季，大多数开发商有意避开销售淡季，希望首次开盘时在销售量及价格上获得双赢，并为后期开盘聚拢人气。此外，在2006年底，不少老项目趁房价仍按惯性保持快速上升时，将项目推入了市场，形成了一个供应高峰，直接导致了本月供应减少。

北京市房地产交易管理网的数据也表明，成交量正在随着供应量而减少。1月7日，北京市签约的住宅套数仅为270套；而2006年，北京销售一手商品住房185528套，平均每天为508套。

二手房也随新房市场升温。21世纪不动产监测数据显示，与2006年上半年相比，目前北京主要受监测楼盘成交价均有不同程度的上升，短短半年内平均增幅为8.5%。在下半年涨价排行榜10强中，珠江帝景和富力城分别以34%和17%的增幅，成为调控后北京房价的领涨区域。

对于房价持续上涨，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，这跟整个宏观经济现状相关。长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值六方面因素共同造成了房地产投资热。

土地供应瓶颈日显

中原地产华北区总裁李文杰认为，土地供应短缺，将带来2007年上半年可供上市销售房屋面积下降。北京市土地整理储备中心的统计数据显示，北京已经连续两年未完成供地计划，2006年实际供应土地仅为计划的56%。

由于土地入市与形成实际市场供给存在着1至1.5年的时差，现在的新盘供应依然主要取决于2005年的土地供应量。而2005年,北京计划供应1900公顷商品房建设用地，但最终只出让880公顷，相当于供应目标的40%。根据土地储备中心公布的规划建筑面积计算，可形成的销售面积约为1144万平方米。而SOHO中国的《2006年房地产市场分析报告》显示，2006年北京房地产销售面积为2287万平方米。

无独有偶，北京房地产市场的施工面积、竣工面积和空置面积也在不断减少。北京市统计局的调查数据显示，2006年1至11月，全市住宅商品房施工面积5837.8万平方米，同比下降10.1%；商品房竣工面积1821.8万平方米，同比下降25.2%；去年11月末，商品房空置面积891.2万平方米，同比下降20.4%，其中住宅空置面积为457.7万平方米，同比下降32.3%。

“过去几年，北京房地产市场都维持建筑面积3000万平米左右的消化量，这说明3000万平米所需的土地是相对合理并能满足市场需求的。”金地集团总裁张华纲认为。而华远集团总裁任志强则坦言：“按照目前政府完成的土地供应量，即使以最大容积率计算，也只有2000多万平方米的商品房供应量。”

刚性需求无法打压

社科院金融所易宪容认为,房地产的刚性需求无法打压。虽然投机性炒作受到了一定的遏制,但是房价上涨主要的需求拉动因素依然存在,比如城市化的趋势和居民居住条件改善的需求等。

21世纪不动产的统计也显示,自住型购房人群需求依然坚挺,这在二手房市场表现的更为明显。公务员、教师、职员、公司白领、退休人员等工薪阶层占据了购房需求的70%以上。

国家发改委宏观经济研究院主任王小广指出，房地产应该是大众型的消费，小众型的投资，绝对不应该是大众型投资。人民银行货币委员会委员、社科院国民经济研究所所长樊纲也指出，“由于大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这一市场实际上是在鼓励投资性需求。”他认为，这种需求结构的不合理会持续影响房地产市场的稳定。

樊纲认为，如果有房产税，持有是有成本的，房子租不出去或者是房租很低，房产投资者就会考虑缴的税可能大于自己收的租，如果不合算，自然就减少了这些投资性需求。