在消费、投资和净出口“三驾马车”拉动经济增长中，消费是主导力量。从社会生产周期看，只有消费需求才是经济增长真正和持久的拉动力量。消费不仅是经济运行的结果，同时也是经济运行的提前。消费需求主要由个人消费引起和形成，它是经济运行全过程的最终需求。消费增长将带动投资相应的增长，经济增长的动力将逐渐由供给转向需求，由生产转向消费。

　　居民消费是总体消费的重要组成部分，对国民经济的持续、快捷、健康发展的作用显得日益重要，近年来，随着我市经济持续快速发展，百姓生活水平显著提高，但居民家庭消费率并没有随着经济发展同步提高，相反持续降低，已引起各方面的关注，中央关于制定“十一五”规划建设中指出：要进一步扩大国内需求，调整投资与消费的关系，增强消费对经济增长的拉动作用，这是经济工作的一项重要任务，也是当前乃至相当一段时期发展经济所追求的根本目的之一。本文通过对对我市城市居民消费特征的分析，指出居民消费中存在的若干主要问题，以及未来居民消费需求变动预测，提出推进居民消费的对策建议等。

　　一、市区居民消费状况

　　1、居民消费水平明显提高，10年间我市消费增长呈现三个高峰。经济的快速增长带动了城市居民收入水平的显著提高，2005年城市居民人均可支配收入达12384元，比1995年的5531元，增长123.9%以上，年均增长9.5%，在居民收入快速增长的同时，居民消费水平也得到迅速提高， 2005年市区居民人均消费支出8573元，比1995年的4318元增长98.5%，年均增长8.0%。1995-2005年南通市区居民收入消费情况见(下表1)。

　　注：2002年国家方法制度变化，人均可支配收入增幅口径有调整

　　从上表可以看出：10年间，市区居民消费增长呈现三个高峰时期，并超过同期收入增幅分别是1995年、1998年、2003年。形成三个高峰消费时期的主要原因分别是：

　　1995年消费增长的主要原因是：一是食品消费增长33.4%。1995年受价格上涨，价格指数为115.3，特别是食品类价格上涨的影响，当年食品类价格指数为118.7，使食品消费支出金额占消费支出的比重由上年的49.6%上升到56.6%，食品消费支出增长33.4%，二是医疗教育同时分别增长37.9%、33.8%。教育消费增长迅速的主要原因是，择校费增加，教育费用比上年增长149.1%，外出旅游、在外用餐消费热情高涨；当年药品类调价，中西药品类价格指数为118.4，医疗保健类为118.3%，使医疗保健费用增长37.9%。

　　1998年消费增长的主要原因是：一是家庭设备用品及服务支出增长95.2%，在传统电器降温的同时，一些新兴的家用耐用品正在取代传统电器的位置成为当时的“消费”新宠儿，如空调、微波炉、热水器，百户居民购买量均比上年增长1倍以上；二是居住消费增长59.7%，受97年房改政策的影响，其中私房装潢、装修用建筑材料上涨了1倍以上。

　　2003年消费增长主要原因是：一是“防非抗非”使人们对相关保健品、及洗涤、日用消费日用消费品猛增。人均医疗保健消费支出477元，比上年增长51.5%，其中人均滋补保健品消费74元，比上年增长215.7%；二是人均交通与通信消费支出812元，比上年增长78.7%，其中人均交通费支出增长142.2%，通信消费增长34.9%。以汽车为代表的新型高档耐用品步入百姓家庭，据市统计局抽样调查资料显示：200户家庭中有一户家庭以十万元购买汽车一辆，致使交通费猛增。（见表2）

　　2、消费结构进一步优化。随着城市居民消费水平的不断提高，以满足吃、穿、用等为主的生存资料占消费性支出的比重不断下降，以满足文化教育用品及服务消费作为发展资料和扣除上述两项后所余部分作为享受资料比重明显提高，商品性消费性支出下降，服务性消费比重明显上升。恩格尔系数（食品消费支出占消费支出的比重），从1995年的56.6%降到2005年的38.2%，衣着，杂项商品及服务消费比重分别由1995年的10.2%、4.1%降到2005年的9%、3.2%，家庭设备用品及服务消费比重基本稳定，而教育文化娱乐服务、医疗保健、交通和通讯消费比重分别提高了5.4、5.6、5.6个百分点。（见表3）

　　3、原消费热点继续，新的消费热点涌现。90年代中后期开始，由于居民消费正处于消费水平由万元级向十万元级升级的积累阶段，在一些消费热点逐渐降温的情况下，新的消费热点由于居民正处于消费积累的过程而尚未形成，出现了市场热点不突出的现象，成为市场需求不旺的一种明显表现，对此政府制定了一系列的政策以刺激消费需求。随着政策的到位，居民收入的增长，新的消费热点又开始形成，消费领域不断拓宽。

　　（1）教育、医疗仍是居民消费需求的热点。1995年人均教育费支出为302元，比94年猛增了149.1%，1995－2000年五年间平均以18.2%的速度递增，虽然2003年以后政府加大了教育收费的治理力度，居民教育费支出有所下降，但到2005年末，教育消费人均支出712元，仍比1995年增加了一倍以上，教育消费总体上仍保持了平稳增长的势头。医疗制度的改革导致居民医疗费支出增加，绝对支出额和支出比重都有明显上升的趋势，医疗保健支出占消费性支出的比重，由1995年改革前的2.1%上升到2005年的7.7%，人均医疗保健费支出，由1995年的90元，上升到2005年的664元，增长6倍以上，年均增长19.9%。

　　（2）消费领域不断拓宽，消费需求呈现多样化、多层次的格局，新的消费热点不断涌现。主要表现在住房、汽车、旅游等。①住房消费是消费结构升极的重点，作为改善居住条件和增值渠道购买住房已成为城市居民的重要目标，据统计资料显示：2005年市区商品住宅房销售面积已经达到116.7万平方米，比1995年增长了2.8倍，年均增长14.2%，居住商品房的家庭比例已达到44.5%，由于住房消费带动相关行业的发展，家装成了生活时尚。居住类消费2005年达到775元，比1995年增长了两倍，年均增长12%，居住类消费占消费支出的比重，也由1955年的5.8个百分点上升到2005年的9个百分点。②家用汽车成为居民的另一个消费热点，居民收入增加，汽车价格下降，以及国家不断出台鼓励轿车进入家庭的政策，汽车正在快速进入普通家庭，并开始取代家电成为新一代领航消费品。从各国的发展经验看，当一个地区人均GDP达3000－10000美元时候，将进入汽车消费快速发展的时期，2001年市区人均GDP已达3000美元，据统计局抽样调查资料显示：2001年以前，居民用于购买家用汽车支出为零元，到2003年居民购买家用汽车人均支出183元。2005年百户居民汽车拥有量2.5辆。③在物质生活水平不断提高的今天，居民开始追求更高层次的精神生活，旅游消费便进入到快速增长时期。从20世纪90年代中期实行假日消费后，旅游消费逐渐升温，开始是“周休两日制”促进了旅游消费，现在又有了“七天黄金周”大大带动了旅游消费的增长。据统计局抽样调查资料显示：2005年人均旅游花费约396元，有44%的家庭以各种形式参观旅游，出国游也成为越来越多家庭的旅游选择，外出旅游成为城市居民休闲的重要方式。

　　4、服务性消费需求不断增加，消费方式更加科学。随着以人为本的生活观念日益突出，居民能够享受到的社会服务和公共设施越来越多，这一范畴的消费随之增加。快节奏的城市工作与生活，使人们更重视消费的时间成本和精力成本，消费的效率性需求将上升，即消费者在关注消费的效用和质量的同时，更关注消费的便捷性和快速性，其典型表现是服务性消费的快速发展，居民消费方式更加科学，在统计口径中，服务性消费主要包括：食品衣着加工服务费、家政服务费、医保服务、交通通讯服务费、文化娱乐服务费、教育费用、房租居住服务费、杂项服务费等。据统计局抽样调查资料显示：2005年人均服务性消费支出2330元，比1995年增长4.6倍，年均增长达18.8%。

　　5、投资趋向活跃。随着人们生活质量的提高，居民总体生活盈余增加，据南通市统计局抽样调查资料显示：2005年市区居民人均生活收支结余3811元，比1995年增加了2598元，越来越多的人，在缩减消费的同时，将余钱投入保险、股市、证券、房地产等，以期获得比银行利息更高的回报。抽样调查显示：2005年人均储蓄性保险支出181元，比1995年增长5倍，投资房产获取租金收入也成为居民投资理财的重要方式，2005年人均出租房收入已达110元，其它投资收入（如汽车营运投资收入）达99元。

　　二、居民消费存在的主要问题

　　在居民消费稳定增长的同时，居民消费中仍存在诸多问题。

　　1、居民消费增长明显慢于经济增长。市区居民消费是最终消费的重要组成部分，也是生产总值（GDP）的重要用途，从我市区居民消费支出的增长与市区地区生产总值增长率比较，10年中，除两年消费增长快于地区生产总值增长，一年消费增长与地区生产总值增长基本持平外，其余七年消费增长均慢于地区生产总值增长（见表4），特别是2000年、2002年两者差距达到十个百分点以上。从1995年到2005年的十年间，市区生产总值增长了2倍以上，而消费支出仅增长了近1倍。

　　2、居民消费性支出对GDP的贡献率下降。消费、投资和净出口是拉动经济增长的“三驾马车”，然而，近年市区居民消费对GDP增长的贡献份额出现下降之势，居民消费对经济拉动作用减弱。而05年固定资产投资对GDP增长的贡献率达76%，增加投资对GDP增长的贡献份额这一做法作为促进经济增长的政策措施，可以拉动内需和促进经济较快发展。

　　3、改革过程中深层利益关系的调整使人们谨慎消费，消费倾向走低。消费倾向是指消费在收入中所占的比例，有时简称家庭消费率，但反映了家庭消费倾向。随着教育体制的改革，个人承担的教育费用不断增加，医疗制度的改革，也不断加大个人医疗费负担比例，医疗费用的不断上升，增加了医疗费包干者的费用压力，住房制度的改革，实行住房消费货币化，这意味着城市居民改善住房条件主要靠积蓄，以及失业保险，养老保险等方面的改革举措不断出台，居民一方面面临就业危机，对未来收入的预期发生了变化，另一方面又感受到了自我保障的巨大压力，危机意识和风险意识骤然提高，反映在消费支出上就是消费的相对谨慎，反映在储蓄上就是储蓄的大幅增加。据南通市城市居民家庭消费情况的调查、教育、居住、医疗这三类支出是这几年增长最快的项目，1995年到2005年的十年间，教育支出增长了1.4倍，居住支出增长了2.1倍，医疗保健支出增长6.4倍，由此产生了居民收入与消费关系的新变化，这集中体现为储蓄倾向持续居高不下，消费倾向呈下滑态势且难以改变，1995年市区居民家庭的消费率为78.1%，到2005年为逐渐下降为69.2%。

　　4、收入水平不平等的存在，在一定程度上降低整体的消费倾向，居民收入水平差距的存在，市场购买分布不均，是影响居民消费的重要原因之一。改革开放二十多年，人均收入水平有了迅猛的提高。但居民并没有平等地享受到经济带来的繁荣，随着改革的深入，垄断和新光行业与不景气行业的收入水平，呈拉大之势。据南通市统计资料显示：我市2005年在岗职工平均工资最高的三个行业分别为信息传输、计算机服务和软件业（48793元）、电力煤气水生产和供应业（35665元）、金融业（34328元）。工资水平最低的三个行业分别为采矿业（7703元）、农林牧渔业（9233元）和住宿餐饮业（11611元），最高和最低行业的工资差距达六倍以上，而2000年最高和最低行业的工资差距为3倍多，行业工资差距继续扩大。尽管多年来城市居民平均收入有相当的大的提高，但因为差距存在，特别是职工下岗，收入明显减少，消费水平暂时降低；与此同时，由于市场供需结构的矛盾，少数高收入者购买力过剩，出现了“想买东西的没有钱，而有钱的却不想买东西”的现象，而导致消费总水平增长的缓慢，在一定程度上降低了整体消费倾向。（见表5）

　　三、未来城市居民消费需求变动预测

　　1、居民消费总量将继续增长，消费结构更加优化。国民经济稳定、持续、快速增长为居民收入增长提供了保证，“十一五”规划更加注重社会公平，加大调节收入分配的力度，强调发展的成果要惠及各阶层居民，为居民收入的普遍提高提供了政策保证。在收入不断增加的同时，消费水平将继续保持增长，但各类支出的增长幅度不一，消费结构继续优化。生存资料的支出比重将不断下降，发展资料的支出将稳中有升，享受资料的比重将明显上升。食品消费支出、家庭设备用品购买支出占消费支出的比例逐渐下降；衣着消费更为时尚，质量品牌化，衣着消费支出比例稳中有升；交通通信，教育文化娱乐服务支出所占比重将明显上升，医疗保健、住房消费基本稳定并略有上升；服务性消费支出比例上升，商品性消费的比重下降。

　　2、不同家庭的消费层次差异明显。收入差距使不同家庭的消费支出存在明显的差异。高收入家庭职工依仗占有的稀缺资源、行业特权和社会福利等，无预期收入和消费支出之忧，不断趋向高层次的消费需求，而低收入行业群体则在尚不能满足其基本消费需求的状况下，积累有限的即期消费能力以应对未来的预期消费支出，低收入家庭的需求重点是教育、医疗保健和住房，高收入家庭的需求重点依次是交通、旅游、居住、衣着。对商品房的需求，随着收入水平的提高而加大，需求的层次化还体现在商品的档次差异，高收入群体更重视产品档次和品牌知名度，而低收入群体更重视价格和质量，基本生存资料在高收入家庭所占的比重将逐渐降低，体现美、表达个性、追求生活品味和品质的消费比重越来越高。以汽车、高档住房为中心的相关消费成为高收入家庭的一项主要支出。

　　3、居民消费将更加注重自身素质提高和精神生活，发展型，享受型支出所占比重将显著上升。为应对更加激烈的就业竞争，子女非义务教育和自身再教育的支出将大幅度提高。不同教育层次的支出将出现分化，居民家庭的义务教育支出随着政府加强教育收费的管理，以及出台对低收入家庭的学费减免政策，城市居民家庭就学子女人数减少，义务教育支出将保持稳定，个别年份可能再现下降。非义务教育支出将保持稳定的增长，高中阶段民办学校，出国就学的人数增加，高等教育的招生规模的扩大，不同收费标准人数结构的调整，将不断增加居民家庭的教育支出，成人学历教育为专业技能培训不断增加，中小学生、幼儿参加的各种家教、假期培训将依然红火，这类教育支出将保持稳定增长。旅游、度假消费将是增长最快的项目，在竞争日益激烈的当今社会，具有陶冶情操，舒解工作压力，增加见识作用的旅游，随着收入的增加越来越受到市民的欢迎。旅游产业的迅速发展，政策上的扶持更为旅游业注入了活力。旅游也是生活水平提高后从物质享受逐渐挂移到精神享受的重要方面，健康消费越来越受到市民的重视，工作压力、不良生活方式、环境污染对健康的影响越来越大，身体健康、心情舒畅是城市居民对现实生活的最大向往，丰裕的物质生活，需要有一个健康的身体来享受，健康的身体是高生活质量的前提，市民对健康的关注度迅速提高。参加健身活动，从事各种体育活动的人数越来越多，虽然这类支出水平还不高，但增长势头非常快。

　　4、消费升级的重点依然是住房和汽车。消费水平提高在不同的阶段，不同的消费类别有不同的体现，主要形式有量的扩张，质的提高，消费领域的延伸和扩大。城市居民消费水平的提高主要体现在消费范围的扩大。除了旅游、教育、文化娱乐等消费继续保持一定的增长外，突出表现在需求消费在层次上的升级，消费目标将瞄准10万元级和几十万元级的汽车和住宅。这一消费需求由于消费额大，购买力需要持续的积累过程，因此，需要的时间表现为长期性，购买住房具有消费性和投资性，住房消费已不仅是满足基本居住需要，而是为了满足享受的需要。与经济发达的国家相比，我国的居住条件还不高，据南通市抽样调查资料显示：2005年符合舒适性住房要求的三居室及以上的住宅家庭只占28.5%，有61%家庭仍住在二居室及一居室的住房中，仍有10.5%的家庭居住在平房内，现有住房面积与居住的心理要求有很大差距。住房需求已不限于面积和居住间数，而越来越关注房屋结构、质量、居住环境、生活配套设施等居住质量。住房消费需求将持续，住房的投资需求将保持，我国居民家庭很重视家庭的积累，风险意识较强，购房置地的意识延续到今天，拥有更多的家庭资产是内心的追求。从长期来看，住房是一种风险较大的投资渠道，稳定发展房地产市场，会吸引居民住房投资，住房投资需求将稳定增长。家用汽车是居民家庭向富裕生活迈进的必然需求，家用汽车不仅改变居民出行方式，提高出行舒适度，更反映了生活观念的变化，汽车进入家庭已成为无法阻挡的消费需求趋势。

　　四、积极推动居民消费增长的建议

　　积极扩大消费需求，实行有利于扩大消费的财税、金融和产业政策，稳步发展消费信贷等新型消费方式，努力改善消费环境，扩大服务性消费，引导消费预期，增强消费信心，是构建社会主义和谐社会，保持经济充满活力和生机，实现经济社会可持续发展的必然要求。为此，我们建议：

　　1、保持国民经济快速、稳步增长，努力提高居民收入。居民收入的提高最终取决于国民经济发展，只有国民经济的持续增长，居民收入增加才有可能，提高居民收入，是启动消费、激活内需的钥匙。改革开放以来，我市居民收入都有了成倍的增长。这样的增长日益成为支撑国民经济快速稳步发展的一支重要力量。现在的问题是，居民的消费还远不足以成为拉动经济增长的主要力量。国内生产总值的增长速度远远高于居民收入增长速度，因此，要积极鼓励居民消费、扩大消费，把国民经济发展转移到以消费为主的轨道上来，就是要逐步地较大幅度地增加居民的收入，具体建议包括以下几个方面：第一、 就业是最有效的增加收入途径，扩大就业是增加城镇居民收入的根本性措施，也是拉动城镇居民消费的重要环节。要把改善就业环境、增加就业岗位作为重要职责，认真落实促进下岗失业人员再就业的各项政策措施，千方百计促进就业和再就业。第二、 加强政府对拖欠职工工资问题的管理与监察，切实解决企业拖欠职工工资的问题。对于不能按时支付工资的单位，要规定延期支付工资的程序、期限、责任措施。对于破产、关闭、重组的企业，在企业资产变现时必须首先用于偿还拖欠职工工资。考虑建立企业欠薪保障制度或实行工资备付金制度，以解决企业发生拖欠时垫付职工工资的资金来源。延期支付工资或降低工资支付标准都应有严格规定。要按照《劳动法》以及相关法律法规，加大查处力度，切实保障就业者权益。

　　2、克服投资和消费之间结构性失衡，实现国民经济良性循环。消费率偏低会给经济发展带来诸多的消极后果。消费率低，与投资率不成合理比例关系，就会使投资增长失去最终需求的支撑，大量生产能力过剩。正是由于投资和消费之间存在上述结构性失衡，才导致许多产品和服务不能获得价值实现，就业困难，职工收入难以增加，并进而阻碍居民消费的增长。我国经济以内需为主，现阶段国民经济的持续快速增长，需要投资和消费的双轮驱动。也需要投资和消费的协调发展。某一时期投资所占比例高一点是正常的，但如果消费率长期偏低的幅度大，则应足够的重视。加强市场机制作用，从经济运行机制内部促进投资率和消费的合理变动。

　　3、重视缩小收入差距，着力提高低收入群体收入水平。“和谐”已成为当今社会发展的主旋律，收入差距扩大是影响和谐的一大因素，收入差距过大会影响经济发展效率和社会稳定。目前城镇居民收入差距扩大问题已经引起了高度重视，政府进一步理顺和完善收入分配政策，确保收入分配的起点公平、分配过程公正、分配结果规范，对市场竞争的弱者给以保护，加大对低收入家庭的政策倾斜和财政转移支付力度，着力提高低收入群体收入水平，加快经济体制改革步伐。一是加快税制改革，加大税收调节力度。加强对个人所得税的征管。要严格会计审查制度，增强公民的纳税意识。尽早开征遗产税、赠与税。二是发挥政府职能，加强对企业职工工资的管理。由于我国劳动力供给严重过剩，劳资双方处于不对等地位，克扣、拖欠职工工资现象时有发生。政府应根据经济发展水平和企业经营状况，适时制定和调整本地最低工资标准，保证职工平均工资水平能随经济的发展而有一定的增长。三是通过增加转移支付，增加低收入者、离退休人员、失业人员的收入，保障失业人员的基本生活。四是进一步推进垄断行业的改革，加强对垄断行业收入分配的监管。严厉查处非法收入，加强税收监管，调整收入分配政策，逐步缩小居民收入差距。

　　4、健全和完善社会保障体系，创造稳定和谐的社会环境。 加强对居民基本生活的保障，减少居民扩大消费的后顾之忧。当前，城镇社会保障体系在继续加强“两个确保”和城市“低保”工作、搞好“三条保障线”衔接的同时，应突出抓紧完善城镇职工基本医疗保险制度改革，防止居民医疗支出过快增长，影响居民消费信心。一是随着经济的发展，逐步加大财政对卫生事业的投入。二是在适当调整医疗服务价格的同时，注意采用综合措施，制止医院的乱收费、乱用药、乱检查问题。三是将市场竞争机制引入卫生医疗系统，增加医疗服务的透明度，协调医、药和患者三方面的关系。四是建立真正意义上的非营利性医院，在医疗市场上起到平抑医疗服务价格的作用。建立健全社会保障体系，救助贫困人口，是政府的一项长期而艰巨任务，也是需要全社会关注、支持和参与。要注意充分发挥社会团体、慈善、公益组织的作用，鼓励社会各界人士参与城乡扶贫工作。

　　5、进一步完善消费信贷。 加强消费信贷体系建设，当务之急是加紧有关法律法规建设。要在现有法规政策的基础上，规范、约束和调整消费信贷活动中所涉及的法律主体行为和法律关系。同时要对消费信贷所涉及的法律制度真空进行补充或修订。在借鉴和参考国外立法的基础上，结合实际，逐步建立个人信用制度法律体系。要改善信贷服务，简化贷款手续，丰富信贷品种，进一步放宽贷款范围、额度、利率和首付比例。

　　6、切实改善消费环境，整顿和规范市场秩序。加快建立统一有序的消费市场体系。一是要继续完善与消费品市场建设有关的法律法规和行业规章，尽快建立健全保障消费的法律体系。从产品市场准入制度，质量保障和违法责任等方面强化现有的法律法规。二是加强市场监管，加大执法力度，加强行业管理，严厉打击制假售假、走私贩私、非法传销等违法犯罪活动，继续做好各项专项整治工作。严禁不合格商品流入市场，保护消费者权益。三是增加必要的公共支出，改善消费环境。目前在居民消费的关键领域，往往出现公共产品与劳务的缺乏，影响消费的增加和升级。因此政府有必要为居民消费创造“硬件”环境。即指为城市居民消费规模的扩大和消费结构的优化，而创造更好的空间与对象。所谓创造更好的购物空间，就是通过对商业设施分布、构造、环境、配套等的综合考虑，使得居民的潜在消费意愿能被充分发掘。

　　7、扩大服务型消费，大力挖掘新的消费点。首先要解放思想，树立服务消费有利于提高生活质量、促进身心健康的观念，鼓励中高收入阶层扩大服务消费。其次，扩大服务领域，提高服务质量。只要是符合社会主义先进文化的发展方向、有益于人们身心健康、有利于提高生活质量的服务消费，就应大力鼓励和提倡。高收入居民的生活消费已从数量型逐渐向质量型转变，已从原来的只注重物质生活逐步向也注重精神生活过渡。追求生活质量的提高是这些居民与其他居民在消费层次上的最大区别。然而到目前为止，我们的消费品种太少，严重地影响了这些人的消费兴趣。为此，我们必须创造出一些只有“富人”才能消费的项目来满足他们的需要，最好让他们能感到一种无比的优越感。

　　8、调整消费政策。一是调整教育消费政策，为了支付高昂的学费(包括择校费)，众多家庭不得不勒紧裤腰带重新过起苦日子，或许正因为此，让子女受教育，对一个家庭来说已经成为“消费大件”。而这并不能证明“消费结构升级步入‘加速跑’阶段”。因此，把“教育”尽快变为居民的“消费小件”，切实减轻居民的教育重负，才是当务之急。教育改革等收费应与经济发展水平相适应，与老百姓的收入水平相适应，要建立比较健全完善使用各种经费的监督体制，继续坚持和完善治理教育乱收费的有效机制，严肃查处学校乱收费行为，协助有关部门查处挤占、平调、挪用、截留教育经费和学校收费收入问题。二是调整住房消费政策，尽快出台住房二级市场的相关配套政策，盘活城市中的存量住房。建立土地储备制度，改进土地供应方式，重点平衡好一级市场总量、结构和区域。引导建设较低价位、面积适中的商品房，形成与工薪阶层购买力相适应的多层次供应体系，并对低收入人群购房实行补贴。对投资购房作适当控制，取消税收减免政策，适当提高购置第二套住宅的银行贷款利息。投资性住房出售时，应加收调节税。抓紧研究制定城市危房改造扶持政策，加快旧区改造，拿出更多的土地供应市场，平抑过高的房价。结合房地产业的发展，大力规范物业管理业，尽快进行物业管理立法。三是调整旅游消费政策。改变“黄金周”的集中冲击式旅游假日经济，削减假日人流峰值。四是调整特殊商品消费政策。可考虑降低化妆品、黄金饰品等特殊商品的消费税率。