通房发〔2006〕140号

    各县（市）物业管理行政主管部门，各房地产开发建设单位、物业管理单位、业主委员会，各有关单位：
为了进一步培育和规范物业管理市场，加强物业的建管衔接，消除矛盾，促进物业管理市场健康有序的发展，经研究决定，制订《进一步培育和规范物业管理市场的工作意见》，现予印发，请认真遵照执行。
附：《进一步培育和规范物业管理市场的工作意见》

                              二○○六年八月二十四日

    附：进一步培育和规范物业管理市场的工作意见

    为了进一步培育和规范物业管理市场，理顺物业管理环节中开发建设单位、物业管理单位、业主大会、业主委员会的关系，明确相关责任，加强建设与管理的有效衔接，消除矛盾，提高业主自治能力和物业管理水平，促进物业管理市场健康有序的发展，经研究决定，提出如下工作意见：

     一、进一步规范前期物业管理招投标工作，落实前期物业管理服务
    开发建设单位应当在商品房预售前按照相关规定确立采用公开招标或协议的方式选择有资质的物业管理单位，不得将物业项目委托给自己投资的物业管理单位进行管理。前期物业管理招投标活动要认真执行《南通市贯彻<前期物业管理招标投标管理暂行办法>实施意见》（通房[2004]40号），并进一步明确以下内容：

    1、明确招标公告的发布范围
    招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告。在本市范围内招标的应当在《南通日报》发布招标公告，并在《南通市房产信息网》发布招标公告。在全省或全国范围内公开招标的，应当在本地、本省或本地、本省、全国性的公共媒体上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

    2、确定合理的投标时间
    依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20天。招标人对已发出的招标文件作必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

    3、科学设立评标委员会成员
    评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家库随机抽取的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理专家不得少于成员总数的三分之二。如成员为5人时，招标人代表1人和物业管理专家4人；成员为7人时，招标人代表2人和物业管理专家5人；成员为9人时，招标人代表3人和物业管理专家6人。

    4、开标前一小时内现场抽取评标专家，评标委员会的人员构成、产生情况须公证部门进行公证。

    5、物业管理评标专家库要进一步扩容，定期组织培训。

    二、进一步规范前期物业管理行为，做好物业管理前期介入工作
    开发建设单位应当在销售物业前落实好物业管理相关工作，及时与选聘的物业管理单位签订《前期物业服务合同》，让物业管理单位尽早介入物业管理的相关服务，及时对物业实行全程跟踪管理。

    1、物业管理单位应自《前期物业服务合同》签订时起，介入前期物业管理服务工作，并配合监理公司从不同的角度对工程质量进行监督，使规划设计、施工、销售和物管四阶段衔接起来，为以后的管理打下良好的基础。

    2、商品房销售要做好与物业管理的衔接，商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等要求，涉及规划设计、配套设施、施工质量、物业管理等的广告内容必须真实、合法、准确，不得扩大或虚假，不得就物业管理费用的减免以及其他物业管理行为进行不恰当的许诺。

    3、开发建设单位应当在物业销售前制订《业主临时公约》，与选聘的物业管理单位签订的《前期物业服务合同》，一并向物业买受人明示，并予以说明。

    4、物业买受人在与开发建设单位签订《商品房预（销）售合同》时，应当同时签订《前期物业服务合同》和《业主临时公约》。

    5、在《商品房预（销）售合同》中，开发建设单位与买受人应当就公用配套设施设备的权属进行约定。

    三、进一步规范开发与物业管理的交接验收，做好建管衔接工作
    开发建设单位要根据房屋的销售合同提供优良合格的建筑产品，建设好物业，移交好物业，给物业买受人的使用和物业管理服务提供良好的前期管理环境。新建物业竣工后，前期物业管理单位应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则，做好与开发建设单位的接管验收工作。

    1、在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理单位移交下列资料：
    （1）竣工验收合格报告、小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。提供书面资料的同时，尽可能提供光盘等电子版本；

    （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

    （3）物业保修文件和物业使用说明文件；

    （4）《前期物业管理服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。

    2、物业管理单位应本着对企业和业主负责的精神，按照国家关于物业接管验收的标准，对接管物业实施严格的验收。在项目接收方案中，对于因建设方造成的物业质量问题要及时提出，敦促其纠正，对于一些在前期规划设计中未充分考虑业主居住生活和后期物业管理要求的设施条件，应与建设方协商以获得改善。

    3、开发建设单位在办理房屋产权登记时，要提供与物业管理相关的以下资料进行备案：

    （1）物业管理单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验的证明材料。
    （2）与物业管理单位交接物业管理用房等配套设施以及图纸资料等物业移交清单，双方移交签章手续。
    （3）交缴维修资金收据。 

    四、进一步规范建、管企业行为，做好前期物业管理工作
　　开发建设单位作为第一任业主，选聘了物业管理单位并签订《前期物业服务合同》，物业管理单位应当根据合同的约定认真做好质价相符的前期物业管理服务工作。业主作为房屋的所有权人，应当充分了解房屋使用的有关规定，维护共用部位、共用设施设备的良好使用。物业管理单位应当根据合同约定维护好公用部位公用设施设备的完好和正常使用，为业主提供物业管理的各项服务。

　　　1、物业管理单位要做好业主入住登记建档工作，宣传物业管理的相关法规和知识，宣传维护物业完好使用的具体要求。

　　2、物业管理单位应当将住宅室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订《装饰装修协议》，做好装饰装修管理，保护业主的房屋安全。

　　3、物业管理单位要进行装修跟踪管理，掌握业主装修动态，及时发现问题并予以解决，对违反《住宅室内装饰装修办法》的行为要及时制止，制止不了的要根据合同约定进行处理，并向有关部门报告。

　　4、属于开发建设单位保修期间的房屋质量等方面的问题，物业管理单位要及时发现并听取业主的意见，向开发建设单位提出，开发建设单位应当及时处理。不能很好履行房屋质量保修责任的开发建设单位将被列为不诚信企业。

　　5、业主入住率达50%，或者入住一年以上入住率达30%，开发建设单位应指派专人牵头，召集若干名热心公益的业主，在社区居委会和行业主管部门的指导下成立筹备组，开展业主大会、业主委员会的筹备工作，直至首届业主大会、业主委员会成立。

　　五、进一步规范业主大会，业主委员会的运作，充分发挥业主自治作用
　　1、要按照《物业管理条例》、《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》以及《关于进一步规范业主大会、业主委员会制度的通知》（通房发[2006]139号）等精神，依法、有效地成立业主大会、业主委员会。

　　2、业主委员会要根据业主大会的决议，选聘或续聘有资质的物业管理单位对物业实施专业化的物业管理服务，与聘请的物业管理单位签订《物业服务合同》。聘请物业管理单位的决议要得到三分之二以上业主的认可。

　　3、业主委员会应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行《物业服务合同》，监督业主认真履行《业主公约》和《物业服务合同》。

　　4、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　六、进一步规范物业管理活动行为，促进物业管理行业的健康发展
　　1、物业管理单位要认真履行物业服务合同，切实提高服务质量和管理水平，让业主切身感受到物业管理带来的便利，得到价有所值的服务。

　　2、物业管理单位在合同存续期间，不得擅自退出管理，与合同另一方有约定的除外。前期物业单位因不可抗力等原因，不能履行物业服务的，由房屋开发建设单位重新选择物业管理单位接替管理。

　　3、业主大会、业主委员会成立后，由业主大会作出选聘决定。经业主大会解聘的物业管理单位，应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或新聘的物业管理单位移交物业管理的相关设施和资料。

　　4、鼓励物业管理单位和业主委员会共同创建优秀物业，对获得国家、省、市物业管理示范（优秀）项目的物业管理单位和业主委员会给予适当的物质奖励。近三年中获得国家、省、市物业管理示范（优秀）项目的物业管理单位在参加物业招投标活动中可以分别加分5%、3%、1%。

 　　5、各物业管理企业、业主委员会、社区居委会，要认真贯彻落实《共建和谐住宅小区实施意见》（通房发[2005]96号）的精神，三家共建单位要履行好各自的职责，做好各自工作，共同健全兼任制、例会制、会办制、联谊制、监督制等五项制度，为共建和谐社区打好基础。