胡瑾卿/2006年12月

一、06年市场回顾

又是一年叶黄时，房交会的余音似乎尚在耳边萤绕，2006年的楼市已到了尾声。

回顾06年的南通房地产市场，正可谓是“峰回路转”：4月份刚刚走出上轮宏观调控的阴影，就迎来了5月份的“二次调控”，使得蠢蠢欲动的购房者再度观望了起来。但由于上轮调控并未使房价应声而落，导致此次消费者的观望期大大缩短，“金九银十”一到，累积的刚性需求就再度爆发了。

总的来看，今年的楼市呈现出以下四大特征：

1、房地产销售量价齐升

从今年前10个月的统计数据来看，1-10月份商品房销售面积已达188万M2， 2004-2006年商品房销售面积增长趋势如下：

由图可见，销售量处于稳步增加的趋势中。目前南通市区的商品房均价已经上涨到4356元/M2（已剔除60万M2的低价房），商业均价则达到7744元/M2。

2、供略大于求，市场基本平衡

今年1至10月份，南通市商品房批准预售面积188.17万M2，商品房预售面积154.12万M2，“商品房预售面积/批准预售面积”指标=0.82，略小于1。可见商品房供给略大于需求，市场供求基本平衡。

3、创新型产品涌现

日趋激烈的市场竞争下，经典创新型产品不断涌现：如凤凰·莱茵苑推出兼顾到养老与婆媳关系的“老少居”户型、优山美地推出的“专利空中花园洋房”等，都给楼市带来了新的亮点。

4、楼盘之争升级为板块之争

随着市场上楼盘整体品质的提高与竞争的加剧，越来越多的开发商由单纯的竞争走向“竞合”，把目光转向如何提高板块区域价值上来，原先单个楼盘的竞争已经升级成为房地产板块之间的竞争。

二、区域板块分析

按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局：

老城区板块（钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西）市场供不应求、价格稳定。老城区供地有限，尽管友谊家园、中天福邸、都市华城、都市豪庭等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。

新城区板块（洪桥路以南，跃龙路以东）高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，CBD雏形已成；周边扎堆有凤凰·莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园、优山美地等一批高品质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓的存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区（CLD），且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。

新东区板块（青年路以北、五一路以东、运河以南）抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者。

城北板块（钟秀路以北）蓄势待发，性价比较高。该板块有晏园南岸、永兴花苑、怡园锦居、永兴家园、鸿鸣金属广场等楼盘，但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。

三、楼市展望

在上海、南京、杭州等一线城市受困于房价虚高，成交冷淡的同时；由于投资递度转移、热点轮动的作用，南通、扬州等苏中二三线城市房价正表现出强烈的补涨要求。

我在文章《2007年，房地产将迎来白银时代》中曾预言：由于房地产业刚性需求的客观存在（内因）与政府的强干预姿态（外因）的双重作用，房地产业增长很可能以“宏观调控->购房者持币观望一段时间->观望期后旺季反弹放量->GDP增长过速或再引发政治问题->再调控->再观望->再反弹……”的“中国特色”方式循环展开。但不论过程如何反复，从五年的整体趋势来看房地产行业还是健康、稳步增长的。

对于南通楼市来说尤其如此：一方面南通未来几年的拆迁量较大，刚性需求稳定；另一方面限于土地供给，楼盘供给量增长不会太长，整体供求关系平衡。预计在未来五年中，南通房地产市场都将呈现供求两旺、稳中趋升的态势。

南通房地产业已经恢复元气，2007年的南通，一个更为健康、持久、理性的房地产白银时代即将拉开序幕……

一孔之见，谨以抛砖引玉！