楼市三问——关注南通房价之二
www.nthouse.com.cn 2005-11-9 15:00:30 阅读: 次 来源:南通房产超市 |
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这几年，南通房价为何连连翻跟斗？连日来，记者走访了政府部门、金融机构、开发商、建筑商和许多市民，他们说法众多，见仁见智。
供需失衡？
“供需失衡是市区商品房价格上升过快的主要原因。”南通市房管局副局长鲍榕宁介绍，“随着城市化进程的加大和城市建设的力度加大，商品住房主动性和被动性的需求明显增加，而与此同时的供应却远远跟不上。”
2003年年初以来，南通楼市受国家宏观调控政策、南通市提高商品房预售条件等政策的影响，商品房的供应量略有缩减，可供市民选择的楼盘相对较少了。以2003年为例，当年竣工面积只有85．45万平方米，而同年销售面积近100万平方米，销售面积大于竣工面积。2004年上半年，市区新建商品房批准上市面积为145．64万平方米，较上年同期下降9．4％，同期商品房的预售面积145．67万平方米，商品房的供应量已低于销售量。“在此种供求稍有失衡的状态下，购房者又希望买到最好的房子，也就必定会出现排队抢购的场面。”
在房管部门看来，供需不平衡是这两年南通房市的主旋律。据资料显示，2004年，市区商品房登记办证面积总量为73．48万平方米，总量仅为2003年的68．81％，供应量下降31．2％，供应明显偏紧。
在谈到房市缘何供不应求时，南通建行房地产金融业务部副经理曹汝华认为：一是前几年企业改制，一批房地产企业手中的土地未能及时开发入市，造成供给不足；二是人民生活质量提高，套型更新带来新的住房需求；三是城市化步伐加快，城市新增人口带来新的住房需求；四是拆迁规模猛增，转化成新的住房需求；五是南通中心城市区位优势开始显现，吸引了县区居民到市区购房。
成本飙升？
在采访中，几乎所有的开发商都认为，是开发成本的不断增长导致了房价的快速上扬。他们说，2003年以后建筑原材料上涨行情一直持续，价格普遍上涨20％－40％。此外，“小区配套功能更加齐全、楼盘品质的进一步提高、小区建筑容积率下降等因素也相应地增加了成本”。
实情果真如此吗？记者从一名建筑商那里了解到，2002年以前，普通6层公寓楼每平方米的建筑成本为600元－700元。他透露：“即使建材涨价，每个平方米建筑成本也只增加100元。”据他介绍，目前9层以下小高层每平方米的建筑成本为1000元左右，20层以下的为1300元－1500元，20层以上为1500元－1800元。至于配套设施、楼盘品质等因素，这名老板说，设施、环境再好的楼盘，成本分摊到房价上，每平方米顶多有七八百元。
另外，开发商们有个如出一辙的声音：“土地拍卖，大大增加了开发成本。”这个理论在消费者中好像也很有市场。一些出于投资目的而购房的市民，也正是出于相信这种上涨的理论涉足楼市。
而记者在市国土资源部门了解到的结果却出乎意料之外，目前卖出南通人眼中天价的一些楼盘，无一例外地与高地价无关。
有一处位于市区黄金地段的姐妹楼，曾经卖出了令南通市民吃惊的王牌价格。这两幢楼由于土地以生地出让时间较早，而后虽然补缴了住宅部分土地出让金，但每平方米土地平均地价仅为719．6元。
另一个市民心目中的天价楼盘，早在2000年，通过拍卖取得土地使用权时，地价仅为每平方米580元。上述地价如要测算到每平方米建筑面积的土地成本，还须用土地单价除以建筑容积率。
如此说来，开发商就难逃“牟取暴利”的嫌疑了。事实上，很多开发商以改制时补缴土地出让金为由，大幅度提高楼盘的销售价格，其实核准土地评估价时所设定的房屋销售价格，与这些公司现在开盘或预期售价相比，差距很大。
业内人士认为，尽管土地拍卖不是造成房价上涨的根本原因，甚至不是房价上涨的主要原因，但却不失为涨价的一个绝佳的理由和借口。更有人一针见血地指出，在目前的市场条件下，即使政府将土地免费赠送给房地产企业，出于趋利的目的，这些企业仍然会按照市场行情销售房屋。
谁在拉涨？
南通的房价为什么这样高？在我们上周进行的问卷调查中，94％的市民认为，这和炒房者的推波助澜有关，而只有6％的人认为目前炒房现象并不严重。“房价一个劲儿地往上涨，只要买到了房子的市民，没有不从中获利的。因而，一哄而上投资房地产的市民越来越多，有点像当年全民投资股票的情形，只要买到了就可以赚到。”一位市民这样说。
市住房公积金管理中心主任冯煦认为，炒房现象加剧说明国民经济持续稳定地增长，消费者信心增强，预期看好。另外，“由于银行存款的实质上的负利率和股市连年出现熊市，其他投资渠道的不畅，部分居民只好将资金投向楼市，通过长期投资和短期投机炒作以获得较大的回报。”
消费者和炒房者的追风，使得南通房市难见价格战的硝烟。与家电等市场相比，房地产开发商达成了“共识”，宁可自己买自己的房子也不愿意降价售出，只是这种行为方式仍是建立在购买者总体对楼市看涨的前提下的。
实际上，楼市火爆并非全部由消费者造成的，“排队买房”的人为因素也有很多，甚至不排除这是开发商运作楼盘的一种策略。记者了解到，一个楼盘首推的房源，一般只占到整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这就必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。
市民刘先生告诉记者，他以前在某楼盘进行了登记，该楼盘在周六开始认购，周五上午售楼处就打电话给他，小姐紧张兮兮地说：“买房的人开始排队了，快点来吧，否则预订的房子难保。”刘先生听完电话后忙自己的事没理睬。未曾想，中午售楼小姐的电话又来了，“为了对客户负责，我们才通知您，队伍已经排到30号，请快点来。”这次电话让刘先生有些担心自己看中的房子真要“泡汤”了，没办法他只得被逼着来售楼处排队。
一业内人士坦言：“只要大家觉得房价会一直上涨，这种诱导就会使得社会的心理预期越来越高。”上周，记者的调查印证了这样的担心。在回答“南通的房价会下降吗”问题时，80％的人对此表示怀疑，而相信政府调控措施显效的只占20％。另一组呼应的数据是，61％的市民不相信房贷新政策能够挤压房地产泡沫。
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